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中国房地产行业市场运行分析报告(2021)

来源:高瞻智库  浏览数:  发表日期:
  一、房地产行业概述
  1、房地产行业概念
  房地产行业是指以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。
  主要包括:土地开发,房屋的建设、维修、管理,土地使用权的有偿划拨、转让,房屋所有权的买卖、租赁,房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。在实际生活中,人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。
  2、房地产主要内容
  房地产,简单说就是房屋和土地,或者房产和地产。严格来说,房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物,是实物、权益和区位的结合体。其他相关定着物是指或结合在土地或建筑物上不可分离的部分,主要包括厨房设备、卫生洁具、灯具、窗帘,镶嵌在墙里的柜子,建筑在地上的围墙,水池,院子内搭建的亭子,种植的树木,埋在地下的管线和设施等。房地产的主要内容包括:
  (1)土地开发和再开发
  (2)房屋开发和建设
  (3)地产经营,包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押
  (4)房地产经营,包括房产(含土地使用权)买卖、租赁、抵押等
  (5)房地产中介服务,包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等
  (6)房地产物业管理服务,包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等
  (7)房地产金融,包括信贷、保险和房地产金融资产投资等
  3、房地产特性
  房地产与其他商品相比,有许多不同之处。这些不同之处是由房地产的特性决定的。房地产的特性可以概括为以下几点:
  (1)不可移动性
  房地产属于不动产,其自然地理位置是固定不变的,不能移动和搬运。房地产的不可移动,决定了它不像动产那样能够在不同地区调剂余缺,因此,房地产市场通常不是全国性市场、更不是全球性市场,而是地区性市场(一般可将一个城市视为一个市场),其供求状况、价格水平和价格趋势等都是地区性的。
  (2)异质性
  房地产的独一无二,使得市场上没有完全相同的房地产供给,房地产之间难以完全替代,房地产价格千差万别,通常是“一房一价”。房地产交易不宜采用样品交易的方式,即使有户型图、内外照片或视频,也应到交易房屋实地查看、亲身感受和体验。房地产作为商品,即使在同一地段的建筑物,由于楼屋不同、朝向不同等因素,不同的房屋也不能具有相同的品质与价值。
  (3)高价值性
  房地产价值较大,决定了购买住房往往是一个人一生中最大的支出,并且还需要申请贷款。对于家庭而言,房地产是最为昂贵的耐用消费品;对于企业单位而言,房地产是最为主要的、占用较大投资额的生产经营要素。
  (4)流动性差,变现能力弱
  房地产因价值较大、各不相同、不可移动,加上交易涉及环节较多、过程复杂、税费较多等原因,使得房地产且需要出售时,通常要花较长时间才能售出。
  (5)稀缺性
  房地产的稀缺性是相对于人口数量无界增长和人们无限的欲望与需求而言的。土地具有不可再生性,其总量有限,尤其是城市土地,随着经济的发展和人们生活水平的提高,对土地、房屋的需求不断上涨,房地产资源的稀缺性更加突出。
  (6)保值、增值性
  一般来说,从长期趋势来看,由于土地数量有限、不可再生,但随着人口数量增长以及人们收入水平提升,人们对土地的需求日益增加,在需求大于供给下,物以稀为贵,房地产价格随之增加。但并不代表房地产价格只涨不跌,前提是国家政局稳定。
  (7)耐久性
  土地具有不可毁灭性,房屋虽然不像土地那样具有不可毁灭性,但是已经建造完成,寿命通常可达几十年,甚至上百年,在正常情况下,建筑物很难发生倒塌,除非为了更好利用土地而进行拆除。
  4、城市用地分类
  城市建设用地指城市(县)人民政府所在地镇内的居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地。
  据中华人民共和国住房和城乡建设部公布的《城市用地分类与规划建设用地标准》规定,城市建设用地共分为8大类、35中类、42小类。8大类分别是:居住用地R、公共管理与公共服务设施用地A、商业服务业设施用地B、工业用地M、物流仓储用地W、道路与交通设施用地S、公用设施用地U、绿地与广场用地G。
  5、城市土地供给对房地产发展影响
  城市土地供给与土地供给政策息息相关,政府对土地供给数量和供给结构的规划,直接限制了开发商的可开发规模和不同种类商品房的投资占比,开发商经过预期对商品房的供给数量和供给结构进行调整,最终通过改变供求数量关系以及供求结构对房地产行业的发展产生影响。此外,土地供给结构调整,有利于规范引导开发商合理配置各类房地产的比例,改善当前住房供给结构失衡现象,使社会各阶层都有能力购买适合经济条件的住房,实现“居者有其屋”。
  二、房地产行业发展环境分析
  1、政策环境
  2020年11月,中央政治局公布了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》,提出了推动金融、房地产同实体经济均衡发展,实现上下游、产供销有效衔接,促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调。强化历史文化保护、塑造城市风貌,加强城镇老旧小区改造和社区建设。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给,完善土地出让收入分配机制,探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。
  2020年底,房地产金融监管再出重磅政策,央行与银保监会共同发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,明确了划定房地产贷款占比和个人住房按揭贷款占比两道红线,并根据金融机构资产规模、机构类型等因素分五个档次设定房地产贷款集中度上限管理的差异化要求。新规从资金端对房地产信贷进行额度限制,以降低和防范房地产金融风险。未来几年,房地产业营收大幅增长可能性小,将以降低房地产领域中金融信贷比例为主。
  2、经济环境
  房地产行业的发展程度与GDP增长密切相关,GDP增长能够在某种程度上反映房地产行业的发展。据国家统计局数据显示,2020年中国实际GDP为91.12万亿元,较2019年增加2.09万亿元,增长2.3%。在疫情对实体经济冲击下,中国是全球唯一实现经济正增长的主要经济体。2017-2020年间,中国实际GDP从78.72万亿元增长至91.12万亿元,年复合增长率5.0%。
  3、社会环境
  据国家统计局所公布的第七次全国人口普查数据显示,截至2020年11月1日零时,我国人口共141178万人,2010年的133972万人相比,增加了7206万人,增长5.38%;年平均增长率为0.53%,比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。数据表明,我国人口10年来继续保持低速增长态势。房地产业的发展与人口数量与人口结构息息相关。具体来说,人口数量增加将引起房地产需求扩张,进而会促进房地产行业的发展。
  据国家统计局所公布的第七次人口普查数据显示,我国居住在城镇的人口为90199万人,占63.89%;居住在乡村的人口为50979万人,占36.11%。与2010年相比,城镇人口增加23642万人,乡村人口减少16436万人,城镇人口比重上升14.21个百分点。
  随着我国新型工业化、信息化和农业现代化的深入发展和农业转移人口市民化政策落实落地,10年来我国新型城镇化进程稳步推进,城镇化建设取得了历史性成就。若以城镇人口占比作为衡量城镇化程度的指标,从2010-2019年我国城镇人口占比变化趋势可见,我国城镇化正逐年有序进展。一个地区的房地产业发展与当地城镇化程度密不可分,城镇化将导致我国房地产需求上升。
  据国家统计局数据显示,2020年中国城镇居民人均可支配收入为43834元,较2019年增加1475元,增长3.48%;农村居民人均可支配收入为17131元,较2019年增加1110元,增长6.93%。2017-2020年间,城镇居民人均可支配收入从36396元增长至43834元,年复合增长率6.39%;农村居民人均可支配收入从13432元增长至17131元,年复合增长率8.45%。收入水平提升会带来消费能力与消费意愿的上升,从而引起住房需求的增加。

  三、房地产行业发展概况
  2020年初,为了抵御疫情冲击,央行实施相对宽松的货币金融政策,大量释放流动性。据央行公布的数据显示,2020年我国广义货币供应量(M2)同比增长10.1%,比2019年末高1.4个百分点。狭义货币(M1)同比增长8.6%,增速比2019年末高4.2个百分点。在此背景下,房企境内外融资活跃,融资成本下降,带动了房地产开发投资增长。短期内2020年我国房地产市场供给有较大上涨。但另一方面,在“房住不炒”的总基调和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标之下,土地市场会保持平稳走势。受限于针对房企的“三道红线”和最新出台的针对银行的“两道红线”,房企融资渠道进一步收窄,拿地更趋谨慎,未来我国房地产市场供给或将小幅缩减,尤其是三四线城市。
  从2010-2020年房地产相关数据计算,我国房地产开发企业的竣工面积与商品房销售面积的比例整体处于下降趋势,但近两年出现了抬头。从该“竣销比”来看,自2014年开始至2018年,房地产“竣销比”呈现下降趋势。而2019-2020年,“竣销比”开始上升,2020年增长至59.58%。由此可见,我国房地产市场开始由卖方市场转为买方市场。
  四、房地产开发投资情况
  2020年1-12月份,全国房地产开发投资141443亿元,比上年增长7.0%,增速比1-11月份提高0.2个百分点,比上年回落2.9个百分点。其中,住宅投资104446亿元,增长7.6%,增速比1-11月份提高0.2个百分点,比上年回落6.3个百分点。
  2020年,东部地区房地产开发投资74564亿元,比上年增长7.6%,增速比1—11月份提高0.2个百分点;中部地区投资28802亿元,增长4.4%,增速提高0.8个百分点;西部地区投资32654亿元,增长8.2%,增速回落0.1个百分点;东北地区投资5423亿元,增长6.2%,增速持平。
  2020年,房地产开发企业房屋施工面积926759万平方米,比上年增长3.7%,增速比1-11月份提高0.5个百分点,比上年回落5.0个百分点。其中,住宅施工面积655558万平方米,增长4.4%。房屋新开工面积224433万平方米,下降1.2%,降幅比1-11月份收窄0.8个百分点,上年为增长8.5%。其中,住宅新开工面积164329万平方米,下降1.9%。房屋竣工面积91218万平方米,下降4.9%,降幅比1-11月份收窄2.4个百分点,上年为增长2.6%。其中,住宅竣工面积65910万平方米,下降3.1%。
  2020年,房地产开发企业土地购置面积25536万平方米,比上年下降1.1%,降幅比1-11月份收窄4.1个百分点,比上年收窄10.3个百分点;土地成交价款17269亿元,增长17.4%,增速比1-11月份提高1.3个百分点,上年为下降8.7%。
  五、房地产行业统计数据
  1、房屋施工面积、新开工面积及竣工面积情况
  据国家统计局数据显示:2020年全国房屋施工面积为926759.2万平方米,同比增长3.7%;2020年全国房屋新开工面积为224433.1万平方米,同比下降1.2%;2020年全国房屋竣工面积为91218.2万平方米,同比下降4.9%。受疫情影响,房地产工期普遍延长。


  2、商品房销售面积、销售额情况
  2020年,商品房销售面积176086万平方米,比上年增长2.6%,增速比1-11月份提高1.3个百分点,上年为下降0.1%。其中,住宅销售面积增长3.2%,办公楼销售面积下降10.4%,商业营业用房销售面积下降8.7%。商品房销售额173613亿元,增长8.7%,增速比1-11月份提高1.5个百分点,比上年提高2.2个百分点。其中,住宅销售额增长10.8%,办公楼销售额下降5.3%,商业营业用房销售额下降11.2%。

  2020年,东部地区商品房销售面积71311万平方米,比上年增长7.1%,增速比1-11月份提高1.8个百分点;销售额95690亿元,增长14.1%,增速提高1.5个百分点。中部地区商品房销售面积49078万平方米,下降1.9%,降幅收窄1.4个百分点;销售额35854亿元,增长1.0%,1-11月份为下降1.4%。西部地区商品房销售面积48628万平方米,增长2.6%,增速提高0.7个百分点;销售额36257亿元,增长5.1%,增速提高0.7个百分点。东北地区商品房销售面积7069万平方米,下降5.8%,降幅收窄1.7个百分点;销售额5812亿元,下降1.5%,降幅收窄1.7个百分点。
  2020年末,商品房待售面积49850万平方米,比11月末增加563万平方米,比上年末增加29万平方米。其中,住宅待售面积比11月末增加312万平方米,办公楼待售面积增加33万平方米,商业营业用房待售面积减少10万平方米。
  3、商品房销售均价
  据国家统计局数据显示,2020年我国商品房销售均价呈现逐月下降的态势,主要归因于非核心城市房价下调的影响,以及我国房地产政策的频繁出台与严格落实。从2010-2020年我国商品房均价走势来看,我国房价呈现逐年增长的态势,常年稳定在5%以上的年增长率,即使是2020年受疫情影响,也实现了8.88%的增长率。

  六、房地产开发景气指数
  2020年12月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为100.76,比11月份提高0.21点。
       七、房地产行业竞争状况

  2020年,中国房地产市场经受疫情考验,一季度企业销售受影响最为显著。但自二季度以来市场逐步恢复,下半年随着供应量显著提升、房企销售规模持续增长。疫情下百强房企全年累计销售规模实现了近13%的增长,但内部分化也比较明显。仍有规模房企业绩目标完成情况不理想,同时也有部分企业负增长。
  2020年,百强房企各梯队操盘金额入榜门槛同比持续提升。其中,TOP10和TOP30房企操盘金额门槛分别提升18.5%和16.8%至2404.2亿元和1120亿元。TOP50房企竞争格局加剧,操盘金额门槛670.1亿元,同比增幅最高达26.8%。另截至12月末,TOP100房企操盘金额门槛也同比增长9.4%至220.9亿元,而TOP200房企门槛提升幅度不大。
  2020年,龙头房企继续保持稳健发展,TOP10房企操盘金额集中度达26.3%,同比基本持平。TOP11-30及TOP31-50梯队房企操盘金额集中度比去年明显提升,市场份额稳中有升,规模房企竞争优势进一步深化。TOP51-100梯队房企的操盘金额集中度也有一定提升。而随着企业梯队分化及行业竞争的加剧,TOP100之后房企的操盘金额集中度未见明显增长。未来,随着市场资源向优势企业集聚,中小规模房企的增长空间也进一步受限,“三道红线”下将对企业的资金实力和运营管控效率提出更高的考验。
  2020年,龙头房企继续保持稳健发展,TOP10房企操盘金额集中度达26.3%,同比基本持平。TOP11-30及TOP31-50梯队房企操盘金额集中度比去年明显提升,市场份额稳中有升,规模房企竞争优势进一步深化。TOP51-100梯队房企的操盘金额集中度也有一定提升。而随着企业梯队分化及行业竞争的加剧,TOP100之后房企的操盘金额集中度未见明显增长。未来,随着市场资源向优势企业集聚,中小规模房企的增长空间也进一步受限,“三道红线”下将对企业的资金实力和运营管控效率提出更高的考验。
  截至2020年末,百强房企中有超8成房企累计业绩超去年同期,其中超4成企业的同比业绩增速在20%以上。从企业表现来看,年内房企除了在一季度疫情期间纷纷通过开拓线上销售渠道促进项目认购签约。国庆、中秋双节期间规模房企也从营销端持续发力,积极把握销售窗口期、加大推货力度、加紧去库存化。具体来看,在TOP20房企中恒大、绿城、华润、招商、金茂累计业绩规模的提升较为突出。此外,龙光、建发、美的置业、佳兆业、华发、滨江、时代、越秀等房企2020全年的业绩同比增速也相对较高。
  随着“三道红线”下企业融资端将进一步收紧,高杠杆、高负债的运营模式无法持续。预计未来行业竞争和企业经营压力加剧,不排除2021年还会有更多增速放缓甚至负增长的企业。控风险将成为未来土地投资的首要考虑,战略上“择优而投”选对城市,核心城市做深耕,次级城市多合作。同时,财务稳健、产品力出色、精细化运营能力更强的房企也将获得更多的发展机遇和市场竞争优势。
  八、土地市场发展情况
  2020年,全国300城市土地出让金总额为59827亿元,同比增加16%。一线城市土地供需两旺,揽金总额同比上涨逾四成,北上广深收金同比均上涨;二线城市供求同比小幅上涨,楼面均价基本持平。出让金榜单收金水平同比上行,前十城市年度收金均突破千亿,上海年度收金总额2952亿元,位列榜首。三四线城市共20城入榜,佛山、东莞入围前榜单前20。
  2020年,全国300城市土地供应同比上涨5%,成交量同比上涨7%,楼面均价和出让金同比上行,平均溢价率基本持平。住宅用地成交楼面价增近一成,平均溢价率微涨。
  2020年,全国300城整体成交楼面价为2586元/平方米,同比上涨7.1%。其中,住宅用地成交楼面价为4574元/平方米,同比上涨9.5%。楼面价的上涨一方面因为二季度以来疫情的影响逐渐降低,各城市住宅用地推出频率增加且优质地块增多;另一方面因为一线城市住宅用地成交规模涨幅较大,带动全国成交楼面均价结构性上涨。溢价率方面,2020年,全国300个城市各类用地平均溢价率为13.6%,与2019年同期上涨1%。其中,住宅用地平均溢价率为15.5%,较2019年同期上涨1个百分点;商办用地平均溢价率为5.2%,较2019年同期下降3个百分点。
  2020年,全国300城整体成交土地均价有所上升,增至4909元/平方米。一线城市和三四线城市成交土地均价分别同比上涨22.9%和6.3%;二线城市同比基本持平。一季度,300城整体供求各指标除成交楼面均价外均下降,成交楼面均价同比上升6个百分点;二季度,土地市场热度回升,供求各指标均增,溢价率下降5个百分点;三季度,整体供应同比上升,成交面积同比涨幅全年最高;四季度,各城市推地的节奏普遍加快,全国整体供应量逐季攀升至年内高位,供求各指标同比均上涨。
  具体来说,一线城市土地供需同比走高,出让金较去年上涨逾四成,成交均价同比上涨逾两成;二线城市土地供求量较去年增近一成,成交均价基本持平,出让金总额同比增近一成;三四线城市土地供求量同比下行,成交均价增近一成,溢价率同比上升1个百分点。
  2020年受疫情影响,全国土地市场热度呈前低后高态势,下半年推地规模较上半年有所提高。具体来看,二季度土地市场逐步回温,在企业积极补仓拿地、投资收敛聚焦等因素影响下,热点城市竞拍热度提升显著,部分热点地块刷新区域甚至全市成交楼面均价;三季度以来,地方政府加大推地力度,土地市场明显升温,重点城市高价地络绎不绝,溢价成交占比持续提升,土地市场整体表现较为热情。
  在出让金方面,住宅类用地出让金占比较2019年上涨6个百分点,达78%,商办类用地出让金占比为16%,工业类和其他类用地出让金合计占比7%,较去下滑2个百分点。
  在成交面积方面,各类用地供求结构较稳定,工业用地占比过半,住宅类用地成交面积占比为33%,较去年基本持平,其他用地占和去年基本相同。


  2020年,政府对房地产的调控基调不变,全年调控呈现出先紧后松的特征。此外金融管控趋严,各地政府因城施策,土地供应的阶段性特征明显,全年土地市场仍保持稳定发展。展望2021年,房住不炒,建立长效机制的政策将会继续得到贯彻,随着相关金融监管的趋严,土地市场的竞拍热度将会出现下降。同时租赁用地的推出将会加快,不同区域的投资将会持续分化。
  九、建筑业发展情况
  2020年,面对严峻复杂的国内外环境特别是新冠肺炎疫情的严重冲击,在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下,我国建筑业攻坚克难,率先复工复产,为快速有效防控疫情提供了强大的基础设施保障,为全国人民打赢疫情防控阻击战做出了重大贡献,保证了发展质量和效益的不断提高。全国建筑业企业(指具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业,不含劳务分包建筑业企业,下同)完成建筑业总产值26.4万亿元,同比增长6.2%;完成竣工产值12.2万亿元,同比下降1.4%;签订合同总额59.6万亿元,同比增长9.3%,其中新签合同额32.5万亿元,同比增长12.4%;房屋施工面积149.5亿平方米,同比增长3.7%;房屋竣工面积38.5亿平方米,同比下降4.4%;实现利润8303亿元,同比增长0.3%。截至2020年底,全国有施工活动的建筑业企业11.6万个,同比增长12.4%;从业人数5366.9万人,同比下降1.1%;按建筑业总产值计算的劳动生产率为42.3万元/人,同比增长5.8%。
  据国家统计局数据显示,2015-2020年间,我国建筑业总产值由18.08万亿元增长至26.4万亿元,增幅46.02%,年复合增长率7.87%。另外,从近三年我国建筑业总产值占国内生产总值比重来看,我国建筑业对经济增长的贡献正在加大。
  据国家统计局数据显示,2015-2020年间,我国建筑业房屋施工面积由123.97亿平方米增长至149.5亿平方米,增长50.59%,年复合增长率3.82%。
  据国家统计局数据显示,2020年我国建筑业企业单位数为11.67万个,较2019年增加1.29万个,增长12.43%。2017-2020年间,我国建筑业企业单位数的年复合增长率为9.85%。
  据国家统计局数据显示,2020年我国建筑业企业从业人员数为5366.92万人,较2019年减少60.45万人,降幅1.11%。从2017-2020年建筑业企业人员数变动趋势看,我国建筑业存在人员流失现象。
  近年来,我国建筑行业发展迅猛,一些建筑水平高、建筑理念新颖的建筑企业纷纷涌现出来。同时,在“高精尖特难”建筑方面,我国建筑行业已达到世界先进水平,依靠我国建筑企业独立完成了大量结构复杂、难度极高、施工困难的建筑项目。并且,我国政府以及建筑企业对建筑方面的研发费用投入较高,使我国建筑行业的技术和西方发达国家之间的差异不断减少,甚至在很多方面超过了西方发达国家独占鳌头。但是,在我国建筑行业快速发展的过程中,也面临一些问题。
  十、房地产行业发展前景分析
  2020年初,为稳增长央行推出的一系列货币宽松政策,虽然意在托底实体经济,但客观上也为房地产市场营造了宽松的流动性环境。2020年9月底,监管部门下发通知,明确要求大型银行控制房贷规模,并要求多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。由此可见,2020年以来房地产调控持续收紧的政策导向一以贯之,而2020年12月底出台的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》只是对前期监管政策的进一步细化和完善。在“房住不炒”的政策导向下,未来房地产投资环境较为堪忧。
  但同时,在2020年全国“两会”报告中,提出2020年全国将新开工改造城镇老旧小区3.9万个。未来几年,将是城市更新全面推进的年份。在中心城市土地资源日渐稀缺,老旧小区品质难以适应居民对幸福生活的新需求。在这样的背景下,对“老旧小区”改造的政策将进一步放开。政策密集出台和旧改项目爆发,将令未来几年中心城市的房地产发展格局发生重大改变,将有力推动房地产行业的发展。